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부동산세를 내지 못하면 집을 빼앗기나

배 겸 변호사의 다른 시선

“부동산세를 내지 못하면 집을 빼앗기나”

일리노이주에 거주하는 부동산 소유주가 미국 전체에서 두번째로 높은 부동산세를 지불하고 있는 것으로 나타났다. 뉴저지주가 그 첫번째다. 시카고 시에 집을 소유하고 있는 주민들은 2017년 그 전년도에 비해 약 10%가 증가한 부동산세를 지불했으며 2018 년도엔 평균 2.75%가 추가로 오른 부동산세를 지불했다. 램 이매뉴얼 전 시카고 시장이 통과시킨 부동산세 감면 조치로 거주용 주택을 소유한 시카고 주민들은 그나마 높은 부동산세를 피할 수 있었지만, 그 부담은 고스란히 상업건물 소유주들에게 전가되었다. 이러한 부동산세 증가의 가장 큰 원인은 시카고 시 공무원들과 공립학교 교사들의 연금 조성 때문이다.

높은 부동산세로 인해 세금을 지불하지 못하고 결국 집을 압류당하는 사례가 늘고 있다. 일리노이주 주법에 의하면 부동산세를 내지 못할 경우 해당 카운티에서 소송을 통해 집을 압류할 수 있기 때문이다. 이러한 불미스런 일을 방지하려면 세금 압류 소송의 기본 절차와 이를 막을 수 있는 소유주의 권리 등을 사전에 숙지하고 있는 것이 필요하다.

부동산세가 미납되면 해당 카운티 측에서 법원에 미납세금에 대한 판결과 세금 경매에 대한 권리를 획득하기 위한 소장을 제출한다. 소장을 제출하기 최소 15일 전에 카운티는 부동산 소유주에게 이 소송에 관한 통지서를 발부하도록 되어있다. 또한 이 통지서 내용을 신문에 기재해야 한다. 이 통지서를 받은 소유주는 언제든지 미납된 세금을 지불함으로써 법원 판결을 중지시킬 수 있다.

소장이 제출되고 난 이후에도 세금이 완납되지 않으면, 법원은 미납세금에 대하여 인정하고 경매를 허가한다. 세금 경매는 아무나 참여할 수 있으며, 이 경매에서 성공적인 입찰을 한 개인 혹은 회사가 이 밀린 세금 액수를 지불하고 ‘Certificate of Purchase’라는 증서를 받게 된다. 이 증서는 집문서가 아니기 때문에 집에 대한 소유권을 받는 것이 아니라 단지 추후 추가절차를 통해 집을 소유할 수 있는 자격만을 획득하는 것이다. 쉽게 말해, 밀린 세금 액수만큼의 저당권을 소유한 것이라 보면 된다.

세금 경매를 통해 제 3자가 부동산에 대한 Certificate of Purchase를 획득하였다 하더라도, 그 부동산 소유주가 집을 되찾을 방법이 없는 것은 아니다. 일리노이주법에 의거하여, 세금 경매 이후 2년 6개월 이내에 부동산 소유주가 경매에서 책정된 액수를 지불한다면 집을 다시 되찾을 수 있다. 2년 6개월은 일반적인 경우에 해당하는 기간이며 상황에 따라 이 기간이 달라질 수 있다. 즉, 해당 부동산이 이미 아무도 살지 않는 빈집일 경우, 경매 입찰자는 이 2년 6개월의 기간을 더 짧게 단축할 수 있고, 때에 따라서는 3년까지 연장할 수도 있다.

만약 부동산 소유주가 집을 다시 찾기 원한다면 이 2년 6개월 기간 이내에 경매에서 책정된 금액을 완납해야 한다. 이 액수는 최초 미납된 부동산세는 물론, 추가 벌금, 이자, 그리고 입찰자가 경매에서 지불한 각종 비용등을 모두 포함한다.

만약 이 액수가 지불되지 않고 정해진 2년 6개월의 기한이 끝난다면, Certificate of Purchase를 획득한 경매 입찰자가 부동산 소유권 이전을 위한 청원서를 법원에 제출할 수 있다. 이 청원서를 제출하기 위해 입찰자는 법에서 정한 몇가지 요구사항 (예: 청원 소송에 대한 내용을 신문에 공지하고 청원 통지서를 부동산 소유주에게 전달)을 반드시 충족해야 한다. 이러한 요구사항을 지키지 못하면 부동산 소유권 이전은 무효화될 수 있다.


본 글은 시카고 한국일보 2019년 06월 21일자에 기재된 칼럼입니다.
http://chicagokoreatimes.com/법률칼럼-부동산세를-내지-못하면-집을-빼앗기나/

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