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내 임대계약을 제 3자에게 넘기려면

배 겸 변호사의 다른 시선

“내 임대계약을 제 3자에게 넘기려면”

내가 친구에게 돈을 빌리고 그 빌린 돈을 아는 동생에게 그대로 빌려줬다고 가정해보자. 그 돈을 갚는 방법으로 두가지 경우를 생각해볼 수 있을 것이다. 하나는 내가 동생에게 돈을 되돌려 받고나서 친구에게 갚는 경우일 테고, 또다른 하나는 동생으로 하여금 친구에게 직접 갚게 하는 경우일 것이다. 전자의 경우, 내가 직접 갚아야하기 때문에 그로 인한 심적 부담감은 후자보다 더 심할 것이다. 하지만, 친구의 입장에서 보면, 본인이 돈을 빌려준 사람은 어찌되었건 한사람이기 때문에 만약 돈을 돌려받지 못한다면 나와 동생에게 모두 상환을 요구할 수 있을 것이다.

임대 계약에서의 전대(Sublease)와 양도(Assignment)의 개념을 위의 예시에 빗대어 생각해보면 이해하기가 쉽다. 즉, 내가 동생에게 돈을 돌려받고나서 친구에게 갚는 경우가 전대와 비슷한 개념이고, 동생으로 하여금 친구에게 직접 갚게 하는 것이 바로 양도의 개념이라 볼 수 있다.

세입자가 본인의 임대 계약을 제 3자에게 전대하게 되면, 그 전차인은 새로운 세입자가 되는 것이고 기존 세입자는 임대인이 되는 것이다. 만약 기존 임대 계약 전체를 전대하는 경우가 아니라면, 세입자와 전차인 사이에 새로운 임대 계약이 체결되고, 임대료, 임대 기간 등이 새롭게 정해진다. 이로써 전차인은, 새로운 임대 계약에 의거하여, 기존 세입자에게 새로운 임대료 지불을 비롯한 모든 세입자로서의 의무를 지게 되고, 기존 세입자는 임대인의 역할을 수행하게 되는 것이다. 전차인이 계약 위반을 할 경우, 기존 세입자는 전차인과의 임대계약을 취소할 수도 있고, 전차인을 강제퇴거 조치할 수도 있다. 단, 기존 세입자와 기존 임대인 사이에 존재하는 최초 임대 계약은 여전히 유효하기 때문에, 기존 세입자는 세입자와 임대인의 역할을 동시에 수행한다고 보면 된다.

반면 세입자가 임대 계약을 양도하게 되면, 본인의 권리와 의무를 제 3자에게 모두 넘겨주는 것이므로, 임대 계약에서 완전히 벗어나게 된다. 그리고, 임대 계약을 양도받은 제 3자와 기존 임대인 사이에 임대 계약 관계가 새롭게 형성되는 것이다. 따라서, 새로운 세입자는 기존 세입자와 어떠한 계약적 관계가 없으며, 임대료를 비롯한 모든 세입자로서의 의무와 권리는 기존 임대인과 직접적으로 연결된다.

전대와 양도의 가장 커다란 차이점은 바로 세입자로서의 권리와 의무이다. 원칙적으로는, 전대의 경우 기존 세입자는 임대 계약에서 빠져나오는 것이 아니기 때문에 기존의 의무와 권리를 계속해서 지켜야 한다. 즉, 전차인이 임대료를 내지 못할 경우, 임대인은 기존 세입자에게서 임대료를 받을 권리가 있다. 재미있는 사실은, 양도의 경우 기존 세입자는 새로운 세입자에게 임대 계약을 넘겨주면서 모든 법적 의무와 권리에서 벗어나는 것이 원칙이지만, 실제적으로 많은 임대 계약서를 보면, 양도를 하더라도 기존 세입자의 의무를 계속 지키도록 규정하고 있다. 즉, 새로운 세입자가 임대료를 못낼 경우, 임대인은 기존 세입자에게 임대료를 요구할 수 있는 것이다. 따라서, 양도를 할 경우 임대인과 협상을 통해 세입자로서의 의무를 완전히 제거하는 것이 좋다.

각기 상황마다 다르지만, 건물주 입장에서는, 새로운 세입자에 대한 직접적 관여가 가능하기 때문에, 전대 보다는 양도를 선호하고, 세입자 입장에서도, 만약 기존 임대 계약 전체를 넘기는 경우라면 역시 양도를 선호한다. 단, 이 경우 본인의 의무가 완전히 없어진다는 건물주의 동의를 받아내는 것이 필요하겠다.

본 글은 시카고 한국일보 2018 년 09월 01일자에 기재된 칼럼입니다.
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